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4 months ago

Mietnebenkosten: Jede zweite Abrechnung ist falsch – Die häufigsten Fehler

Jedes Jahr landet ein mit Spannung erwarteter Brief im Postkasten der Mieter: die Betriebskostenabrechnung. Oft ist es keine freudige Überraschung. Wenn eine Nachzahlung ansteht, lohnt sich ein genauer Blick auf die Einzelposten. Wir vom Mieterverein Meißen schätzen, dass jede zweite Abrechnung falsch ist. Hier, die häufigsten Fehler und fünf Tipps von uns.

Eyk Schade

Eyk Schade

Mieterverein Meißen

Verwaltungskosten, wie zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind nie Betriebskosten. Der Mieter muss nicht zahlen, egal, was im Mietvertrag steht.

Reparaturkosten muss der Mieter nicht zahlen. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind immer Sache des Vermieters und nie Betriebskosten.

Eigentumswohnungen: Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung häufig die Positionen Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bzw. -rücklagen. Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an die Mieter weitergeleitet. Das geht nicht. Eigentümer müssen diese Kosten zahlen, Mieter nicht.

Gewerberäume: Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen höhere Betriebskosten als Wohnungen. So sind zum Beispiel die Grundsteuern höher. Ein Friseurgeschäft oder eine Gaststätte haben auch einen höheren Wasserbedarf. Geschäfte mit großen Schaufenstern verursachen höhere Versicherungsprämien. Der Vermieter muss das bei der Kostenverteilung berücksichtigen und den Gewerbeanteil herausrechnen. Wohnungsmieter bezahlen nur, was auf die Mietwohnungen anteilmäßig entfällt.

Wartungskosten, zum Beispiel für einen Fahrstuhl, sind Betriebskosten. Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten aber auch Reparaturkosten, die muss der Mieter nie zahlen. Vorsicht bei so genannten Vollwartungsverträgen. Die Vollwartung beinhaltet auch die Durchführung von Reparaturen. Deshalb können hier wegen versteckter Reparaturkosten bis zu 50 Prozent abgezogen werden.

Hausmeister: Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden, sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung. Hausmeister sind in den meisten Fällen “Mädchen für alles”. Das heißt, sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.

Gartenpflegekosten: Nur die immer wiederkehrenden (das heißt ständigen) Gartenpflegekosten sind Betriebskosten. Wird der Garten völlig neu angelegt, muss der Mieter das nicht zahlen.

Versicherungen: Die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters, zum Beispiel eine Rechtsschutz-, Hausrat oder Mietverlustversicherung.

Alle Wohnungen zählen: Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, muss er sich an den Betriebskosten anteilig beteiligen. Auch für leer stehende Wohnungen im Haus zahlt der Vermieter.

Leerstand: Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen. Vorsicht, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses (Quadratmeter) plötzlich niedriger als im Vorjahr ist. Dann spricht alles dafür, dass der Vermieter die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen will.

Kosten des Abrechnungszeitraums: Grundsätzlich dürfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, die auch aus dem fraglichen Abrechnungszeitraum herrühren. Zwei oder drei Jahre alte Abrechnungen dürfen nicht „hineingemogelt“ werden.

Nachträgliche Grundsteuern: Erhebt die Gemeinde nachträglich noch Grundsteuerbeträge, zum Beispiel bei Neubauten oder wenn das Mietobjekt umfassend modernisiert, umgebaut oder ausgebaut wurde bzw. nach Wegfall einer Steuerbefreiung oder –vergünstigung, gilt: Der Vermieter kann die nachträglich erhobenen Kosten nur für das laufende und das vorangegangene Kalenderjahr auf den Mieter abwälzen. Voraussetzung ist, dass sich die Grundsteuer auch auf einen Zeitraum bezieht, zu dem der Mieter schon im Haus gewohnt hat.

Messdifferenzen beim Wasser: Der Hauptwasserzähler im Haus zeigt normalerweise mehr an als die Wohnungszähler insgesamt. Bis zu einer Abweichung von 20 Prozent wird in der Regel das Messergebnis der Hauptwasserzähler verwendet. Bei größeren Abweichungen müssen die Ursachen geklärt werden, kann praktisch nur das Ergebnis der Wohnungszähler verwendet werden.

Müllbeseitigung: Mietkosten für Müllbehälter sind keine Betriebskosten, genauso wenig wie Anschaffungskosten für die Behälter.

Ungezieferbekämpfung: Einmalkosten, zum Beispiel für die Reinigung einer verseuchten Wohnung oder eines verseuchten Hauses, sind keine Betriebskosten. Auch nicht umlegbar sind Kosten, die nachweislich von einer konkreten Mietpartei verursacht wurden.

Wohnungsgröße: Bei der Kostenverteilung nach Wohnfläche kommt es auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, nicht auf die im Mietvertrag möglicherweise genannte. Nachmessen lohnt sich.

Fünf Tipps, wenn die Abrechnung kommt:

1. Fristen: Der Abrechnungszeitraum von 12 Monaten - häufig vom 1.1. bis 31.12. – muss eingehalten werden. Auch die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungs-zeitraums müssen Mieter die Betriebskostenabrechnung erhalten haben. Verpasst der Vermieter diesen Termin, kann er in der Regel keine Nachforderungen mehr stellen.

2. Mietvertrag: Abgerechnet werden dürfen nur die Kostenarten, die laut Mietvertrag vom Mieter zusätzlich zur Grundmiete übernommen wurden.

3. Betriebskostenverordnung: Welche Kostenarten als Betriebskosten im Mietvertrag aufgeführt werden dürfen, ist in der Be-triebskostenverordnung (früher II. Berechnungsverordnung) abschließend aufgeführt. Sie finden die Liste mit ausführlichen Informationen und Erklärungen in der neu aufgelegten DMB-Broschüre „Die zweite Miete“.

4. Vorjahresabrechnung: Vergleichen Sie alle Zahlen und Werte, Haus- und Wohnungsgrößen usw. mit den Angaben in der Vorjahresabrechnung. Bei unplausiblen Preissprüngen oder Größenabweichungen müssen Sie nachhaken, ggf. Einsicht in die Original-Rechnungsunterlagen fordern.

5. Der örtliche Mieterverein prüft Ihre Betriebskostenabrechnung, klärt ab, ob Sie nachzahlen müssen oder Geld zurück bekommen, und hilft bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.

Mieterverein Meißen

Housing

Meißen, Deutschland